Michelle Wus große Pläne für die Bostoner Entwicklungsagentur stoßen auf eine unsichere Wirtschaftslage. Aber sie macht weiter.

Natürlich hat sich die Welt – und insbesondere die Welt der städtischen Immobilienentwicklung – seit diesem hellen Oktobermorgen ziemlich verändert.

Der Büroleerstand in der Innenstadt von Boston erreicht einen seit Jahrzehnten nicht mehr gesehenen Höchststand, und die Bürowerte werden voraussichtlich zum ersten Mal seit Jahren sinken. Drei bekannte Banken sind seit März zusammengebrochen. Steigende Zinssätze und Materialkosten haben die Baupreise in die Höhe getrieben. Das jahrzehntelange Bevölkerungswachstum in Boston ist zumindest vorerst beendet. Sogar der Laborboom hat nachgelassen.

All diese Umwälzungen schaffen Unsicherheit, die Entwickler – und die finanzstarken Versicherer, Pensionsfonds und Investoren, die ihre Projekte finanzieren – verabscheuen. Und da fragen sich einige, ob jetzt wirklich der beste Zeitpunkt ist, durch eine Überarbeitung der für die Planung, Prüfung und Genehmigung der Entwicklung in Boston zuständigen Behörde noch mehr Unsicherheit zu schaffen.

„Es ist noch nicht zu früh, Fragen zu stellen“, sagte Sam Tyler, der ehemalige und langjährige Leiter des Boston Municipal Research Bureau, einer von Unternehmen unterstützten städtischen Haushaltsüberwachungsbehörde. „Ist die Richtung, die sie einschlägt, wirklich im besten Interesse der Stadt zu diesem besonderen Zeitpunkt, wo so viel Unsicherheit herrscht und ohne zuvor versucht zu haben, ihre Ziele in die Struktur der BPDA umzusetzen?“

Wu behauptet, der Strukturwandel sei notwendig, und zwar jetzt. Sie fordert seit langem einen vorhersehbareren Entwicklungsprozess und betont die Planung und Überarbeitung von Bebauungsvorschriften – nicht nur die projektweise Entwicklungsüberprüfung – als Schlüsselbestandteil der doppelten Planungs- und Entwicklungsmission der BPDA. Und die Behörde hat unter ihrer Leitung endlich damit begonnen, Nachbarschaftspläne in die Bebauungsordnung der Stadt zu integrieren.

Als Michelle Wu etwas mehr als zwei Jahre später das Rennen um das Bürgermeisteramt gewann, machte sie sich bald daran, ein Gesetz zur Auflösung der BPDA einzureichen, über die nun in Beacon Hill abgestimmt werden muss.Craig F. Walker/Globe-Stab

Bei einem BPDA-Mitarbeitertreffen im Faneuil Hall im Februar erörterte Wu, dass die Zentralisierung der Planungs- und Entwicklungsarbeit möglicherweise das entscheidende Erbe ihrer Verwaltung sein würde, so eine Person, die an dem Treffen teilnahm.

Wu betonte in einem Interview mit The Boston Globe erneut ihr Gefühl der Dringlichkeit.

„Die Art und Weise, wie wir Entscheidungen darüber getroffen haben, wie wir als Stadt wachsen, war nicht auf die langfristige Gesundheit und Nachhaltigkeit unserer Gemeinden und unserer Wirtschaft ausgerichtet“, sagte Wu. „Gerade in dieser Zeit der wirtschaftlichen Unsicherheit liegt es umso mehr in unserer Verantwortung, uns auf die Langfristigkeit zu konzentrieren und die Grundlagen zu schaffen, die dies nachhaltig machen.“

Wu verbrachte einen Großteil ihrer ersten „State of the City“-Rede damit, Pläne zur Umgestaltung der BPDA zu skizzieren, eine Abteilung für Stadtplanung und -design vorzuschlagen und einen Beirat einzurichten, der alle städtischen Abteilungen mit Planungsfunktionen zusammenbringen würde. Im Januar beantragte sie beim Staat, die rechtlichen Strukturen hinter der BPDA – die Boston Redevelopment Authority und die Economic Development Industrial Corp. – aufzulösen und eine neu gegründete BPDA zu gründen, deren Mitarbeiter schließlich in die neue Stadtabteilung eingegliedert würden.

Wie und wann dieser Übergang stattfindet, ist unklar. Wu behauptet, der Strukturwandel sei eine Angelegenheit von „unglaublicher Dringlichkeit“, insbesondere da die Wohnkosten viele Familien aus Boston vertreiben.

Die BPDA sei vom Verwaltungs- und Budgetierungsprozess, den der Stadtrat für andere städtische Abteilungen überwacht, „abgeschottet“, sagte sie, und ihr Budget in Höhe von 89,5 Millionen US-Dollar werde größtenteils durch Mieteinnahmen aus Immobilien finanziert, die der Agentur gehören – getrennt von anderen städtischen Immobilien wie Parks und Schulen. Darüber hinaus habe der Entwicklungsüberprüfungsprozess, der neues Wachstum steuert, „die langfristige Planung überholt und verdrängt“, sagte Wu.

„Das Budget für [BPDA] generiert sich selbst aus den Grundstücken, die ihnen gehören, und ist getrennt und nicht in den Büchern der Stadtverwaltung aufgeführt“, sagte Wu. „Das bedeutet, dass Ressourcen dorthin gelenkt werden, wo mehr Ressourcen generiert werden.“

Als Stadtrat war Wu ein häufiger Kritiker sowohl der BPDA als auch des Zoning Board of Appeal, insbesondere nachdem sich ein BPDA-Mitarbeiter einer Bestechungsvorwürfe auf Bundesebene im Zusammenhang mit einer ZBA-Abstimmung im Jahr 2017 schuldig bekannt hatte.Elise Amendola

Als Stadtrat war Wu ein häufiger Kritiker sowohl der BPDA als auch des Zoning Board of Appeal, insbesondere nachdem sich ein BPDA-Mitarbeiter einer Bestechungsvorwürfe auf Bundesebene im Zusammenhang mit einer ZBA-Abstimmung im Jahr 2017 schuldig bekannt hatte.

Als sie Bürgermeisterin wurde, hatte das Entwicklungsregime der Stadt unmittelbare Priorität. In nur zwei Tagen, kaum einen Monat nach seinem Amtsantritt, kündigte Wu Pläne an, die Erhöhung der Gebühren für Neubauprojekte und die Mietpreisbindung zu prüfen, eine neue Steuer auf hochpreisige Immobilienverkäufe einzuführen und die Parkpflicht für bestimmte bezahlbare Wohnprojekte abzuschaffen.

Die rasanten Ankündigungen – die scheinbar ohne Rücksprache mit der Entwicklungsbranche erfolgten – überraschten viele. Es war jedoch nicht sofort klar, ob Wu die BPDA tatsächlich umsetzen und auflösen würde.

Andere Bürgermeister – darunter Wus unmittelbarer Vorgänger Martin J. Walsh – bastelten an den Rändern herum, beließen aber die grundlegenden Befugnisse der Behörde in Ruhe. Gewerbeimmobilien bestimmen die Steuerbasis Bostons, und der Entwicklungsboom der letzten zwei Jahrzehnte ist ein wichtiger Grund dafür, dass sich die Grundsteuereinnahmen in dieser Zeit fast verdreifacht haben, von 925,9 Millionen US-Dollar im Geschäftsjahr 2002 auf 2,94 Milliarden US-Dollar in diesem Jahr.

Die BPDA und der Bürgermeister, der ihren Direktor und den Großteil ihres Vorstands ernennt, verfügen über weitreichende Befugnisse, um zu entscheiden, was wo gebaut wird. Die Autorin Rachel Slade verglich ihn vor einem Jahrzehnt im Boston Magazine mit „dem Ring im Herzen von ‚Der Herr der Ringe‘: Wenn man ihn sich zu eigen macht und seine Kräfte nutzt, kann man fast alles tun, was man will.“

In ihrem ersten Amtsjahr vermied Wu direkte Fragen zur Zukunft der BPDA. Sie stellte Arthur Jemison vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung als ihren Chefplaner – eine neu geschaffene Kabinettsposition – und als BPDA-Direktor ein. In einem Gespräch im vergangenen Juni mit der Gewerbeimmobilienbranche NAIOP Massachusetts gab Jemison zurück und räumte ein, „wir haben viel über Wörter wie ‚Abschaffung‘ gehört“, sagte aber, die Regierung konzentriere sich neu darauf, wie „die Art und Weise, wie wir organisiert sind, dies tun muss.“ ermöglichen einen vorhersehbareren Prozess.“

Für die über 200 Mitarbeiter war die Änderung der Struktur der Agentur jedoch alles andere als komfortabel. Bei derselben Mitarbeiterbesprechung im Februar teilte ein Mitarbeiter Wu mit, dass er aufgrund des Stresses des undefinierten Übergangs Probleme mit dem Schlafen habe, so eine anwesende Person. (Der Personalleiter der BPDA schickte später eine E-Mail an alle Mitarbeiter, in der er sagte, dass der vollständige Übergang bis zu zwei Jahre dauern würde und dass „niemand seinen Arbeitsplatz verliert“, heißt es in einer Kopie der E-Mail, die der Globe erhalten hat. )

Bürgermeister Wu entsandte Arthur Jemison vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung als Chefplaner – eine neu geschaffene Kabinettsposition – und als BPDA-Direktor.David L. Ryan/Globe Staff

Seit Walsh zur Biden-Regierung wechselte, hat die BPDA in rasantem Tempo erfahrene Mitarbeiter verloren. Obwohl viele eingestellt wurden, um die offenen Stellen zu besetzen, ist der Verlust an institutionellem Wissen immer noch zutiefst zu spüren, sowohl innerhalb als auch außerhalb der Agentur, sagen Personen, die mit der Geschäftstätigkeit der BPDA vertraut sind. Normalerweise wechselt die Führung der Agentur mit einem neuen Bürgermeister; Der frühere BPDA-Direktor Brian Golden verließ die Agentur letztes Jahr um diese Zeit. Aber auch eine Welle anderer unpolitischer Kandidaten ist ausgeschieden. Die langjährigen Rechtsberater Eileen Brophy und Lisa Richardson verfügten zusammen über fast 40 Jahre Erfahrung in der Agentur; Beide sind Anfang des Jahres abgereist.

All die Unsicherheit – zusätzlich zu einer schwankenden Wirtschaft – verstärkt die Sorgen der Entwickler noch mehr.

„Was jetzt in der Stadt Boston passiert, ist so etwas wie das Gegenteil von dem, was die Entwicklung wirklich reibungslos vorantreibt“, sagte Gary Kerr, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Greystar in Boston. „Sie stecken fest und sagen: ‚Ich bin mir nicht sicher, was die nächsten Schritte sind.‘ Wirst du anfangen, mit einer Person zu reden, zu verhandeln und mit ihr zu verhandeln, die vielleicht in neun Monaten nicht mehr in diesem Job sein wird?“

Letzten Herbst eröffnete Greystar in der Stuart St. 212 einen luxuriösen Apartmentturm in Back Bay. Und während das Unternehmen sowohl ein Labor in Somerville als auch rund 2.000 Wohneinheiten in Everett entwickelt, sind in Boston derzeit keine weiteren Projekte in Planung. Für Greystar sei es derzeit wirtschaftlich nicht sinnvoll, Wohnungen in der Stadt zu bauen, sagte Kerr, und es sei bestenfalls schwierig, potenziellen Investoren zu erklären, was als nächstes im Entwicklungsprozess Bostons käme.

„Im Moment macht alles Wohnen im Grunde keinen Sinn. Selbst wenn das Land kostenlos ist, macht es keinen Sinn“, sagte Kerr. „Wenn wir sagen: ‚Wir wissen nicht, was passieren könnte und wann es passieren könnte‘, möchte niemand aus diesen Projekten Kapital schlagen.“

Die Einrichtung einer Stadtplanungsabteilung „an sich ist eine großartige Sache“, sagte Kerr, aber die Ungewissheit einer „etwas undurchsichtigen Übertragung einer Agentur“ und das Potenzial, das bis zur Einrichtung dieser Abteilung noch Jahre dauern wird, führt zu einer „Instabilität“, die „ schafft ein Umfeld, in dem keine Entwicklung stattfindet.“

Und das, sagte er, werde die Immobilienkrise in Boston nur verschlimmern.

Aus verschiedenen Gründen hat sich die Lage bereits verlangsamt. Die BPDA genehmigte letztes Jahr nur 2.647 Wohneinheiten – die wenigsten seit mindestens 2015 – mit 2.086 genehmigten Wohneinheiten seit Anfang 2023. Nach Angaben der Stadt vom Office of Housing des Bürgermeisters wurden zwischen 2020 und 2022 rund 10.379 Wohneinheiten genehmigt. Wu und Jemison sagen beide, dass sie sich darauf konzentrieren, die Pipeline von rund 23.000 Wohneinheiten in den Bau zu bringen, die zwar genehmigt, aber noch nicht gebaut sind.

Wu sagt, sie verstehe die schwierigen wirtschaftlichen Zeiten auf lokaler und globaler Ebene – und sie möchte, dass ihre Verwaltung den Grundstein für den Erfolg der Stadt legt. Deshalb treibt sie trotz einiger kurzfristiger Probleme ihre langfristigen Pläne für die BPDA voran.

„Die Struktur selbst muss sich ändern“, sagte sie.

Bürgermeisterin Michelle Wu hält am 25. Januar 2023 in der MGM Music Hall in Fenway ihre erste Rede zur Lage der Stadt. Sie sagt, sie möchte, dass ihre Verwaltung den Grundstein für den Erfolg der Stadt legt, weshalb sie ihre langfristige Amtszeit vorantreibt Pläne für die BPDA trotz einiger kurzfristiger Probleme.
Barry Chin/Globe Staff

Catherine Carlock ist unter [email protected] erreichbar. Folgen Sie ihr auf Twitter @bycathcarlock.